Quản lý, vận hành nhà chung cư: Cần khung pháp lý mới

Đăng ngày 19/03/2019 10:10:00

Các tranh chấp chung cư diễn ra trong thời gian gần đây chủ yếu do khung pháp lý chưa được hoàn thiện để theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà ở chung cư.

Một phần cũng do một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng.

Số vụ tranh chấp liên quan đến các lĩnh vực vận hành nhà chung cư

Thống kê từ 43 báo cáo của địa phương và đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Vấn đề nằm ở Ban quản trị

Nếu như trước đây công tác quản lý, vận hành nhà chung cư chủ yếu do chủ đầu tư dự án thực hiện với mức phí gần như bao cấp thì đến nay các nhà chung cư có Ban Quản trị, Ban Quản trị đứng ra ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành. Chính cách vận hành này khiến nhiều nhà chung cư đã xảy ra những tranh chấp, chủ yếu trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của nhà chung cư, cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư trong hợp đồng mua bán và khi bàn giao căn hộ, quỹ bảo trì chung cư…

Các tranh chấp này thường xảy ra trước khi có Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành, một số tranh chấp xảy ra kể cả sau khi có Luật Nhà ở 2005, nhất là cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay tim tường. Đến nay về cơ bản các tranh chấp này đã được hạn chế nhất là khi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn đã quy định rất rõ về phần sở hữu chung, sở hữu riêng, đồng thời trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ cũng yêu cầu phải ghi rõ các phần diện tích này cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Đối với việc thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, mặc dù Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều quy định rõ trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban Quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay nhiều khu nhà chung cư vẫn không tiến hành tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban Quản trị.

Chung cư như doanh nghiệp

Hiện nay, hầu hết các nước có nhà chung cư phát triển như: Mỹ, các nước Châu Âu, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore… đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp chỉnh phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, việc thành lập ban quản trị.

Một số nước Mỹ, Châu Âu coi nhà chung cư như một doanh nghiệp cổ phần mà các chủ sở hữu căn hộ có cổ phần tương đương với diên tích mà mình sở hữu để quản lý vận hành toà nhà. Các chủ sở hữu phải đóng góp và cũng có thể thu lợi nhuận qua việc vận hành toà nhà. 

Tại Việt Nam, để nâng cao chất lượng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm, tính chuyên nghiệp của các chủ thể liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Đặc biệt là trách nhiệm và quyền hạn của chính quyền địa phương cấp quận và phường không được tham gia từ đầu, từ khi hình thành dự án, cũng như trong quá trình bán căn hộ... Mô hình Ban Quản trị không gắn với mô hình Tổ dân phố. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, có chế tài nghiêm khắc đối với các vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: chiếm dụng diện tích sở hữu chung, kinh phí bảo trì...

Tiến tới thay đổi và xây dựng, thậm chí ban hành một nghị định về quản lý nhà chung cư tránh dừng ở mức thông tư như hiện nay. Đồng thời thành lập một ủy ban hoặc ban chỉ đạo trực tiếp giải quyết và thực thi xử lý các vấn đề nhà chung cư. Ủy ban này có đầy đủ các thành phần từ văn hóa, thể thao, du lịch, công an, PCCC, cho các cấp về Sở xây dựng…

Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng
 

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Hotline: 0984 777 107

Email: batdongsan@dddn.com.vn

Bình luận

Bạn còn 500/500 ký tự