Cải tạo chung cư cũ (KỲ II): Thiếu vốn, thiếu cả… cơ chế

Đăng ngày 14/06/2019 06:25:00

Một số chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đã được cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên con số còn khiêm tốn do TP không đủ nguồn vốn để thực hiện.

Hầu hết chung cư cũ tại Hà Nội đều hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại

Từ hơn 10 năm trước, các chương trình cải tạo, nâng cấp, xây dựng mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Hà Nội đã được đề xuất và triển khai. Thế nhưng sau hơn 10 năm, chương trình này gần như dậm chân tại chỗ khi chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Phải xã hội hóa

Theo ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, thực trạng của các chung cư cũ Hà Nội hiện nay cũng xuất phát từ nguyên nhân ngân sách nhà nước còn hạn chế. Trong khi đó, Nhà nước chỉ hỗ trợ về công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu.

Trên thực tế, hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu là các khu chung cư vốn được cấp cho cán bộ, công nhân viên chức từ thời bao cấp, hiện tại họ đã già và không có đủ vốn để di dời đi chỗ khác.

Ngoài ra, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050, dẫn đến rất khó cân bằng lợi ích giữa nhà nước-người dân và doanh nghiệp. Với vị trí địa lý thuận lợi gần trường học, chợ và nơi làm việc của người dân nên nếu phải chuyển đi xa, họ không muốn.

Với số lượng chung cư cũ lên tới 1.579 căn chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, mật độ dân số ở những khu vực này thước rất cao do sự gia tăng dân số quá mức dự tính của công trình trước đây. Kèm theo đó là sự xuống cấp của hạ tầng giao thông khiến chi phí cải tạo tổng thể, xây mới quá nhiều, dù có được sự hỗ trợ của trung ương thì TP Hà Nội cũng không thể tự tiến hành cải tạo hàng loạt như vậy được.

Ông Thành nhận định: “Giải pháp bắt buộc là phải xã hội hóa, các nhà đầu tư cùng địa phương để cải tạo”.

Tuy nhiên, giải pháp này chưa thực hiệu quả do còn nhiều vướng mắc giữa lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Việc cải tạo hàng loạt các chung cư xuống cấp vẫn là một quá trình dài hơi.

Thiếu cả chính sách

Theo các chuyên gia, phần lớn người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền cũng như trách nhiệm của mình trong việc cải tạo các khu chung cư cũ, còn có tình trạng trông chờ sự bao cấp, đòi hỏi được đền bù vượt quá khả năng thực tế.

Việc xác định hệ số đền bù sao cho đôi bên có lợi là bài toán nan giải, thậm chí trở nên ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư. Bởi lẽ, thực tế các khu chung cư cũ hầu hết nằm ở khu vực nội đô, các chính sách hiện tại đang có sự giới hạn về số tầng cũng như mật độ dân cư của các dự án. Vì thế, một doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo chung cư cũ phải chịu nhiều chi phí cho việc đền bù, tái định cư cho cư dân.

Bên cạnh đó, việc giới hạn số tầng cũng đồng nghĩa giảm diện tích sàn kinh doanh, trong khi đó TP Hà Nội cũng quy định chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do việc thoả thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, mỗi chung cư có vị trí đất khác nhau, khả năng sinh lợi từ đất không giống nhau, cho nên cần nghiên cứu cụ thể từng trường hợp để đưa ra cơ chế chính sách hợp lý trên cơ sở khung quy định chung.

Việc thỏa thuận về hệ số đền bù với người dân là cần thiết, nhưng chính quyền cần có biện pháp giám sát các chủ đầu tư trong tuân thủ các quy định pháp luật, bảo đảm dân chủ, minh bạch trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời có giải pháp mạnh như cưỡng chế di dời giải phóng mặt bằng đối với những số ít trường hợp cố tình chây ỳ, quá khích đưa ra đòi hỏi quá vô lý.

Ngoài ra, để đảm bảo lợi nhuận thu hút doanh nghiệp đầu tư, TP Hà Nội phố cũng đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất chủ trương, cùng thành phố đề xuất Trung ương cho phép Hà Nội được chủ động xem xét, điều chỉnh chiều cao công trình sao cho vừa đảm bảo cơ sở hạ tầng, vừa đảm bảo lợi ích cho doanh nghiệp.

Mặt khác, theo ông  Bùi Tiến Thành, để đẩy nhanh công tác xét duyệt quy hoạch, cần sửa đổi khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân thì UBND TP Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng lại, thành 70% đồng thuận có thể quyết định cải tạo. Tránh trường hợp chỉ một vài hộ dân phản đối cũng khiến dự án bị ngưng trệ.

KỲ III: Gỡ "nút thắt" trong cải tạo chung cư cũ

DIỆU HOA

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Hotline: 0984 777 107

Email: batdongsan@dddn.com.vn

Bình luận

Bạn còn 500/500 ký tự